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越秀招商・和樾长宁 —— 长宁内中环低密奢宅，焕新城市改善人居
一、项目基础概况
和樾长宁 （备案名：和樾雅筑），由百年央企 招商蛇口 与实力国企 越秀地产 双强联袂开发，踞守上海长宁区 天山板块核心 ，地处内中环黄金交界、新渔东路与北虹路交汇处，是长宁核心断供近十年的稀缺纯住宅新盘。
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开发商 ：招商蛇口 & 越秀地产（双国央企，品质保障）
项目地址 ：上海市长宁区新渔东路 828 弄
产权年限 ：70 年纯住宅
占地面积 ：约 1.12 万㎡
总建筑面积 ：约 2.47 万㎡
容积率 ：仅 2.2 （内中环罕见低密）
绿化率 ： 35%
建筑规划 ：4 幢 12-14 层小高层，总计 173 套 纯改善房源
车位配比 ：1:1.2（地下车位约 200 个）
梯户比 ：两梯两户， 类一梯一户 设计，私享独立电梯厅
物业 ：招商物业（高端物管）
物业费 ：12.3 元 /㎡/ 月
交付标准 ： 全屋精装 （国际一线品牌）
交付时间 ：预计 2027 年 12 月
参考均价 ：约 13.88 万元 /㎡
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二、核心区位与配套
1. 交通：双轨交 + 中环，高效通达全城
地铁 ：距 2 号线北新泾站 约 448 米（步行 5 分钟内），1 站直达娄山关路、2 站中山公园，畅连浦东、虹桥枢纽。
自驾 ：近中环路、北虹路、天山路，20 分钟直达虹桥火车站，快速衔接内环、延安高架，覆盖全城核心商圈。
公交 ：周边 101 路、855 路、808 路等多线公交，3 公里内 96 个公交站点，公共交通密集。
2. 商业：成熟商圈环伺，举步即繁华
步行可达 百联西郊购物中心 （约 901 米）、 申亚・珺悦 18 广场
近 缤谷广场 、 天山商圈 、 中山公园商圈 （龙之梦、来福士）
3 公里内覆盖家乐福、永辉、全家等全品类商超，日常消费便捷
3. 教育：全龄优质学府，书香浸润
小学 ：适存小学、威宁小学、长宁路小学等
中学 ：上海市延安中学（市重点，直线约 661 米）、西延安中学、华东师范大学附属天山学校
3 公里内 19 所小学、23 所中学，形成一站式优质教育链
4. 医疗：三甲环伺，健康护航
武警上海市总队医院 （三甲）
上海交通大学医学院附属儿童医院
3 公里内超 100 家医疗机构，满足全年龄段医疗需求
5. 生态：近苏州河，城市绿肺
紧邻 苏州河生态文化活力带 ，近 天山公园 、 凯桥绿地 、 新泾港绿地 ，休闲散步、亲子活动皆宜。
三、社区规划：低密奢境，全维社交
项目以 2.2 低容积率 打造内中环罕见纯改善社区，规划 七重归家礼序 、 三段式立体园林 、 下沉式庭院会所 （挑高约 13 米），配置 室内高尔夫、健身 CLUB、恒温泳池、儿童游乐区、阅读室、下午茶区 等全龄社交空间。
主题架空层 ：泛会所设计，覆盖休闲、阅读、儿童社交功能
人车分流 ：地面无车行，保障老人、孩童安全
智慧社区 ：人脸识别门禁、高空抛物监测、智能梯控、APP 一键报修
四、主力户型详解（附户型图）
1. 建面约 120㎡ 3 房 2 厅 2 卫（经典飞机户型）
核心亮点 ：三开间朝南、南北通透、LDKB 一体化、双阳台、高附赠（实得约 92%）
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格局 ： 三开间朝南 ，南向面宽约 10.5 米，全明格局
客厅 ：约 28㎡横厅，连通南向观景阳台，采光通风极佳
主卧 ：约 18㎡套房，独立明卫 + 飘窗，私密尊崇
次卧 ：双次卧约 12-13㎡，均带飘窗，可作儿童房 / 老人房
厨房 ：U 型明厨，洗切炒动线合理，预留双开门冰箱位
双卫 ：主卫 + 公卫全明，公卫干湿分离，早高峰不拥挤
附赠 ：独立电梯厅（约 6-8㎡）+ 双阳台 + 3 飘窗，赠送率高
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2. 建面约 138㎡ 4 房 2 厅 2 卫（改善进阶）
核心亮点 ：四开间朝南、全明通透、多飘窗、空间阔绰
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格局 ：四开间朝南，南向面宽约 13 米，全屋采光无死角
客厅 ：大横厅设计，连通南向阳台，家庭互动空间充足
主卧 ：南北通透套房，独立衣帽间 + 明卫，舒适度拉满
次卧 ：三间次卧尺度均衡，适配二胎 / 三代同堂
厨房 ：U 型明厨，带飘窗，操作空间充裕
附赠 ：独立电梯厅 + 多飘窗 + 双阳台，实得率高
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3. 建面约 143㎡ 4 房 2 厅 3 卫（奢阔顶流）
核心亮点 ：四开间朝南、 三阳台 + 5 飘窗 、类一梯一户、超高得房率（约 110%）
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格局 ： 四开间朝南 ，南向面宽约 14.8 米， 全明电梯厅 私享
客厅 ：约 32㎡大宽厅，连通南向观景阳台，尺度媲美 160㎡户型
主卧 ：南北通透总统套房，独立衣帽间 + 双台盆明卫 + 飘窗
次卧 ：双次卧朝南带飘窗，一次卧朝北，可作书房 / 客房
三卫 ：双套间设计 + 公卫，全明通透，家人起居互不干扰
三阳台 ：南观景 + 北生活 + 侧家政，功能分区明确
附赠 ：独立电梯厅（约 6-8㎡）+ 三阳台 + 五飘窗，赠送面积超 18㎡
五、精装标准：国际一线，奢装交付
1. 全屋系统
空调 / 地暖 ：大金空调地暖两联供系统
新风 ：百朗全热交换新风系统
地面 ：客厅天然大理石、卧室品牌实木复合地板
墙面 ：高端乳胶漆，局部木饰面 / 石材装饰
2. 厨房（嘉格纳 / 博世顶配）
厨电： 嘉格纳四件套 （油烟机、灶具、蒸烤箱、洗碗机）
冰箱：博世双开门冰箱
水槽 / 龙头：弗兰卡不锈钢水槽 + 高仪龙头
橱柜：意大利 威乃达 定制橱柜（同绿城顶级项目）
其他：凉霸、防水插座、预留小家电位
3. 卫浴（杜拉维特 / 高仪）
洁具： 杜拉维特 台盆、智能马桶、浴缸
龙头 / 花洒： 高仪 恒温花洒、五金龙头
镜柜：科勒智能防雾镜柜
其他：浴霸、防水防潮、收纳系统
4. 智能与细节
入户：四合一智能门锁（指纹 / 密码 / 刷卡 / 钥匙）
灯光：玄关感应灯、防眩射灯、无主灯设计
收纳：玄关奢石壁龛、飘窗收纳、家政柜预留
安全：紧急呼叫按钮、防火防盗、隔音隔热
六、样板间实景（143㎡四房）
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1. 客厅
大面宽横厅，大理石地面，无主灯设计，通透大气
南向观景阳台，落地窗设计，采光视野绝佳
2. 主卧套房
南北通透，步入式衣帽间，双台盆明卫
奢石背景墙，实木地板，飘窗延伸空间感
3. 厨房
威乃达定制橱柜，嘉格纳全套厨电，U 型高效动线
明窗采光，凉霸配置，烹饪舒适
4. 次卧 / 儿童房
全明飘窗，品牌地板，收纳系统完善
空间规整，适配不同年龄段需求
七、项目核心优势总结
地段稀缺 ：长宁内中环核心，断供近十年纯住宅，价值稀缺
低密纯粹 ：2.2 容积率、12-14 层小高层、仅 173 户，圈层纯粹
户型极致 ：120-143㎡纯改善，三 / 四开间朝南、多阳台、高附赠
装标顶级 ：嘉格纳、杜拉维特、高仪、大金等国际一线品牌精装
双强开发 ：招商蛇口 + 越秀地产，国央企品质，交付有保障
配套成熟 ：2 号线地铁、中环、全龄教育、三甲医院、成熟商业
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