官方公告:外滩壹号院官方售楼处电话(外滩壹号院)官方网站-融创·外滩壹号院营销中心欢迎您-楼盘详情•最新价格-户型图-容积率- @2026.6.28售楼处电话
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「融创·外滩壹号院」座落于黄浦江北畔S湾区域，与陆家嘴隔江相望。毗邻全球金融聚集带，BFC、十六铺游艇码头、豫园、新天地等环伺周边。名副其实的“黄金地段”，板块价值不言而喻。
一、项目概况
外滩壹号院二期（合院别墅） 位于上海黄浦区中华路478弄、董家渡路399弄，地处董家渡金融城与老城厢历史文化风貌区的战略交界处，是上海核心地段极为稀缺的风貌合院别墅产品。项目由泛海建设控股有限公司开发，总货值约250亿元，是中信金融资产纾困盘活的标志性项目，产品与中信泰富地产开发的“壹号院系列”同等定位。
项目二期整体用地面积约4.3万㎡，总建筑面积约22万㎡，规划总户数477户，容积率3.0，绿化率35%，产权年限70年。具体到合院产品，项目地块中单独规划了17栋风貌商业别墅（合院），均为地上2层+地下2层结构，是外滩壹号院二期整体大盘中的收藏级低密业态。项目具体设计由GOA大象设计总建筑师、上海城市更新专业人才荣嵘领衔担任。
⚠️ 重要提示：
产品定位：17栋合院别墅属于项目的风貌商业别墅（历史建筑改造） 产品线，业态定位为历史建筑改造类高端合院，与二期2栋超高层、2栋高层住宅形成高低配布局。
整体状态：外滩壹号院二期整体高层住宅已于2024年4月至10月三开三罄，完成清盘，累计销售额215亿元。目前为数不多保留的存量产品即为合院别墅。
预计入市时间：根据公开信息，合院产品预计2025年下半年入市，预计延续项目前三批次热销热度。
项目效果示意图，最终以开发商公示为准
二、地段与资源：董家渡金融城×老城厢文脉双重赋能
（一）黄浦江S湾核心，外滩金融集聚带腹地
外滩壹号院座落于黄浦江北畔S湾区域，与陆家嘴隔江相望，毗邻全球金融集聚带。项目地处董家渡金融城核心腹地——董家渡金融城是上海重点打造的全球金融中心新地标，与对岸的陆家嘴金融城隔江对望，形成金融互补，共同助力上海成为全球第三大金融中心。
项目在位置上兼具金融中心与老城厢文化双重赋能，这种 “金融活力+历史文脉”的双重基因在上海核心地段中极为罕见。BFC外滩金融中心、十六铺游艇码头、豫园、新天地等环伺周边，名副其实的“黄金地段”，板块价值不言而喻。
（二）与老城厢风貌区无缝对接的历史厚度
项目地块位于董家渡金融城与上海老城厢风貌区的战略交界处。设计基于城市视角，在尊重基地原始建筑风貌的基础上兼顾新旧肌理：在与老城厢相邻的西侧集中保留历史建筑与巷弄尺度，东侧沿董家渡金融城设置高层住宅塔楼，以此衔接老城厢与金融城的天际线，使地块成为建筑密度与城市尺度的平滑过渡带。
这种 “风貌衔接区”的独特定位，使17栋合院别墅占据了整个项目中最具历史肌理质感的西侧界面，与石库门老城厢一步之遥，同时又可向东触及董家渡金融城的繁华活力。
（三）双轨交汇·全域通达
项目周边轨交网络密集：
地铁：9号线小南门站步行可达；4号线南浦大桥站、8号线陆家浜路站均在步行范围内。三条成熟线路无缝接驳陆家嘴、人民广场、南京路、新天地等核心商圈。
自驾：临近内环高架、延安路高架、南北高架，5分钟上高架，10分钟可达陆家嘴与外滩核心区。
公交：周边数十条公交线路覆盖，出行选择多元。
（四）顶配级城市资源
商业配套——项目周边被上海最顶级的商业商圈环绕：
BFC外滩金融中心：步行可达，涵盖高端购物、米其林餐厅
豫园商圈：历史底蕴与商业活力交融
新天地商圈：驱车约10分钟可达
十六铺游艇码头：高端商务社交场所
医疗资源——3公里范围内覆盖多家顶级三甲医院：仁济医院西院、瑞金医院、长征医院、曙光医院西院等，医疗保障体系极为完善。
教育资源——周边优质学校密集：市八中学、市十中学、蓬莱路第二小学、上海市实验小学等。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）
生态与人文——项目西侧紧邻老城厢风貌保护区，可直享豫园、文庙、城隍庙等城市文化地标；社区内部保留历史建筑与巷弄尺度，本身就是一座“历史建筑博物馆”。
三、社区实景：风貌合院别墅的建筑艺术
（一）大师团队·GOA大象设计总建筑师操刀
项目建筑设计由GOA大象设计总建筑师、上海城市更新专业人才荣嵘领衔担纲。其设计理念是“把上海历史文化风貌与金融城先锋气息融入其中”。融创团队为此对标了纽约ONE57、111 West 57th Street等国际高端住宅作品，致力于打造国际级别的高品质住宅产品。
（二）17栋合院别墅——风貌商业别墅的收藏级产品线
项目二期整体由2栋超高层、2栋高层、17套商业低层建筑（合院别墅）、1处商业组成。17栋合院别墅属于风貌商业别墅（历史建筑改造）产品线，是项目中最为稀缺、最具收藏价值的资产形态。
合院别墅分布于地块西侧，与老城厢风貌区紧密衔接，承担着新旧过渡的“缝合角色”——保留历史建筑与巷弄尺度，形成与石库门里弄呼应的风貌界面。这种 “历史肌理保留+现代功能植入”的更新手法，让17栋合院在董家渡新生中扮演着独特而不可复制的文化角色。
（三）风貌尺度与低密享受
17栋合院地处超高层塔楼与老城厢风貌区之间，既享有老城厢区限高的历史尺度，又可远眺金融城与黄浦江天际线。西望是连绵的老城厢风貌屋顶，东望是董家渡金融城与陆家嘴的天际地标，在寸土寸金的黄浦核心，实现了历史与现代同框的独一无二视野。
地下车位配比充裕，满足每一户业主高端接待与家族聚会的停车需求。社区内部的高规格安保与私密管理，确保了17栋业主圈层的极致私密与尊崇体验。
建筑设计效果示意图（历史建筑改造类合院别墅）
四、户型深度解析
外滩壹号院二期合院别墅共计17栋，建筑面积约240-380㎡，均为地上2层+地下2层结构。
⚠️ 户型图数据综合各公开渠道信息整理，详细平面布局请以开发商公示为准。17栋合院户型各不相同，部分边套户型面积更大、花园更阔绰，建议实地考察选栋。
（一）户型核心参数速览
数据综合自各渠道
地上两层：层高分别为一层3.9米、二层3.6米。3.9米的首层挑高远超普通豪宅标准（一般3.2-3.5米），营造出磅礴的迎宾与社交气场。二层3.6米层高使卧室区域的垂向空间同样舒展。
阁楼（附赠） ：上带阁楼层高约2.8米，相当于两层半空间，阁楼为赠送面积，不计入产证，可作为书房、茶室或艺术品珍藏空间使用。
地下两层（附赠） ：地下两层，每户约200㎡面积同样不计入产证，是纯赠送的空间红利。6米以上的累计地下空间挑高，可灵活分隔为私家影院、酒窖、雪茄吧、健身房等功能区。
私家庭院（附赠） ：户户附赠私家庭院，花园面积根据户型不同有所差异，花园同样不计产证。整体而言，一份产证面积可获得地上+地下+阁楼+庭院约2.5-3倍的实际使用面积，性价比较高。
（二）空间布局建议（参考）
首层：约3.9米层高的挑高客厅、中西双厨与宴会级餐厅，出户即达私家花园，室内的社交气场与庭院的自然意趣无界相连。
二层：约3.6米层高主卧套房及家庭起居室，主卧套房配备独立衣帽间与双台盆卫浴，南向落地窗可观社区风貌景观。
阁楼层（附赠）：约2.8米层高阁楼，可作为私人书房、星空画室或儿童活动区，为家庭提供灵活可变的空间延展。
地下两层（附赠）：全明设计地下室（部分带下沉庭院），总挑高约6米以上，可隔为双层使用：负一层规划酒窖、雪茄房、棋牌室，负二层打造私家影音厅、健身房或SPA区。这一完整的 “地下宫殿”系统，在常规联排别墅中极为罕见。
（三）珍藏级的身份标签
仅此17套的合院别墅，套均总价约5000万-1亿+，是董家渡核心地段真正的收藏级产品。其稀缺性不止于数量，更在于每一栋合院都是历史肌理与现代风貌的独特交汇点——无需与他人共用同一户型，每一栋都因其所处位置与巷弄关系而不同，真正实现 “一户一定制”的传世表达。
五、价格体系与一房一价表
⚠️ 重要说明：外滩壹号院二期高层住宅已于2024年全部售罄清盘，合院别墅尚未正式集中开盘。以下价格信息综合各公开渠道数据整理，仅供参考，实际成交价以开发商公示为准。
（一）二期整体价格回顾
外滩壹号院二期高层住宅共经历三批次开盘，三开三罄，销售额累计达215亿元，成为2024年上海单盘销售额TOP2项目。
数据综合自
（二）合院别墅价格参考
合院别墅是二期整体项目中为数不多保留未售的产品线，根据公开信息及相似定位的同板块风貌别墅定价，结合项目总价层级，合院别墅总价预测如下：
⚠️ 合院别墅尚未正式集中开盘，以上价格为基于项目高层最终均价（17.2万/㎡）及同板块风貌别墅定价水平的预估值，仅供参考。具体一房一价请以开发商售楼处最新公示为准。
高层产品中，总价主要集中在3500万至1.2亿之间，其中72套房源价格在4000-4500万元之间最受欢迎。255-286㎡为主力户型，350-380㎡和533㎡更为稀缺昂贵。合院别墅因其地面+地下+庭院+阁楼四重赠送，实用单价预计比高层产品更低，性价比优势明显。
（三）周边二手房价格参考
数据综合自各渠道
六、周边配套评估
（一）交通
轨道交通——地铁9号线小南门站、4号线南浦大桥站、8号线陆家浜路站均在步行范围内，三轨交汇无缝接驳陆家嘴、人民广场、南京路、新天地等核心商圈。
自驾路网——内环高架、延安路高架、南北高架，10分钟直达陆家嘴与外滩核心区。复兴东路隧道、人民路隧道、延安东路隧道三条越江隧道快速连通浦西浦东。
（二）商业
1公里范围内直达BFC外滩金融中心、十六铺游艇码头；驱车10分钟可达新天地、豫园商圈；整体被外滩、南京东路、新天地三大市级商圈环伺，商业能级为上海顶级。从顶级奢侈品到米其林星宴，从石库门老字号到外滩天际线下午茶，董家渡腹地坐拥上海最密集的商业资源矩阵。
（三）医疗
3公里范围内全面覆盖仁济医院西院、瑞金医院、长征医院、曙光医院西院、第九人民医院等多家全国顶尖三甲综合医院，医疗保障体系极为完善。
（四）教育
周边名校云集，从小学到中学高质学校选择丰富：蓬莱路第二小学、上海市实验小学、市八中学、市十中学、光明初级中学、格致中学黄浦校区等。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）
（五）生态与人文
项目西侧紧邻老城厢历史文化风貌保护区，豫园、文庙、城隍庙等城市核心文化地标近在咫尺。社区内部保留历史街巷与老建筑肌理，外部与董家渡金融城的现代楼宇交相辉映，形成“历史与未来在此同框”的时空体验。地块北侧跨过老城厢可达人民广场核心区，整体位处黄浦区全境划入CAZ中央活动区的地理中心。
（六）核心点评
外滩壹号院的地段综合实力在所有风貌别墅竞品中位居前列。商业能级虽不如新天地“百米级”触手可达，但配套圈层更广阔；医疗资源量级全市顶尖；生态资源不及东郊等板块但具备不可替代的历史文脉厚度。相比保利世博天悦的2.0低密花园、上海壹号院的纯风貌别墅区，本项目在 “内环滨江+董家渡金融城+老城厢文脉”三核加持下，为合院别墅提供了罕见的城市资源饱和度。
七、精装标准与交付细节
（一）交付标准
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数据综合自各渠道
（二）设计团队
项目的户型空间经GOA大象设计总建筑师荣嵘精心规划，以前沿的居住理念和严谨的工艺工法，令每一栋合院别墅都展现出非同一般的居住品质。
（三）交付时间
八、销售历程与市场表现总结
外滩壹号院二期经历了从停工烂尾到三开三罄的惊人逆转，其背后的“纾困奇迹”堪称2024-2025年中国房地产行业最具代表性的经典案例之一。
（一）纾困再生——从停工烂尾到三开三罄
2022年之前，原董家渡项目因资金压力陷入停滞，涉及4400余户居民和280家企业的拆迁款被拖欠，6家银行的182亿元贷款面临逾期风险。
2022年9月，中国中信金融资产开始介入。在黄浦区政府、银团牵头行浦发银行、融创集团多方深入沟通下，累计投入纾困资金85亿元，以“股+债”方式综合运用法律隔离、实质管控、封闭运行、重组盘活等专业手段。
2023年一季度，项目顺利实现复工，有效推动解决了4400户拆迁居民和280户拆迁企业欠付拆迁款的问题，支付工程款约15亿元，推动项目复工复产保交楼近900套。中信金融资产对项目全流程严格管控，为项目开发交付提供了强大支持。
（二）三批次开盘时间轴与去化
数据综合自
（三）价格趋势——梯次上涨，热度不减
从2024年4月到10月，连续三批次开盘呈现清晰的价格梯次上涨趋势：16.8万/㎡ → 17.1万/㎡ → 17.2万/㎡。最贵的二批次房源总价高达1.13亿元。与同样黄浦核心地段的竞品相比，项目均价明显低于翠湖天地六和（约20.8万/㎡）、新天地次新二手（约25万/㎡），形成了鲜明的价差安全垫。
认筹率数据显示，项目整体认筹率从170%→180%→超150%维持高位水平，三批次全部“日光”清盘，在套均总价约5000万元的量级上（二批次套均约5150万元），实现了“高单价、高总价、高去化”的“三高统一”。
（四）全国单盘TOP2的销售殊荣
（五）客群画像
外滩壹号院二期的客群呈现高度国际化、年轻化、高净值化特征：
占比差异显著：三批次开盘客户中，外地买家占比超70%，其中江浙买家成为主力，印证了项目的全国性资产号召力
明星效应：娱乐圈知名买家亦在其中置业，从侧面印证了项目在高净值圈层内的影响力
全款比例较高：批次日光且认筹率持续走高，全款购房比例明显高于市场平均水平
买家人群画像：作为套均总价约5000万元的产品，买家的职业构成涵盖上市公司实控人、金融高管、科创企业家、专业投资人等，职业分布多元，拥有深厚的长三角产业资本背景和“陆家嘴-董家渡-老城厢”的强地缘认知
（六）合院别墅——最后的收藏级产品线
随着高层三批次全部售罄，17栋合院别墅成为外滩壹号院二期目前保留未售的最后收藏级产品线。预计2025年下半年正式入市。这17套纯地上两层+地下两层、户户赠送花园与阁楼的风貌合院，是项目中最具稀缺性、与老城厢历史肌理直接接壤的资产形态。每一栋都处于董家渡城市更新的“风口”之上——地块西侧即将推出的外滩壹号院三期也将布局高层+风貌别墅，“风貌连片、城市更新”将成为区域下一阶段的核心引擎。对于目标在高净值收藏级人群中的吸引力不言而喻。
九、购买建议
✅ 适合人群
黄浦CAZ地缘+金融城辐射的终极自住买家：追求董家渡核心腹地的顶级城市资源——金融产业辐射、顶级三甲医疗、醇熟商圈配套。以合院别墅实现“一步到位”的资产和生活升级，不再需要反复置换。
资产收藏型高净值买家：认可董家渡金融城与老城厢文脉交融的不可复制性，认为合院别墅是家庭在上海城市核心的“最后一块拼图”。偏向长线持有和家族传承，对短期市场波动敏感度低。
江浙及全国范围高净值资产配置买家：将外滩壹号院高层已售罄并三开三罄的热销视为“价值共识”的铁证，认为合院别墅作为最后17个名额，是资产全球化背景下抢占上海核心内环的避险锚点。
外滩壹号院一期老业主复购/推荐：信任前期品质和融创产品力的老业主矩阵持续发力。部分一期业主有意向在二期配置一套合院用于家族聚会或高端会晤接待，实现同一社区的多物业协同。
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