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同悦湾璟庭：

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再来看产品评级B，其中规划与排布b，公区c，户型b+，内装b。

项目1.25的容积率，在板块内相对偏低，打造的是5层叠+8层洋房，避免了高层的拥挤感，社区舒适度尚可，也贴合朱家角新镇的居住调性。

不过，公区的问题较为突出：不仅没做会所、架空层等共享空间，外立面还以真石漆等涂料为主，对比板块内采用干挂石材的楼盘，品质感不足。

户型设计中规中矩，优缺点分明。优点包括：洋房一梯两户，得房率能达到80%。95㎡三房是经典的飞机户型，做到了南北通透、三开间朝南。

叠加户型各有亮点：129㎡的下叠拥有南向2开间，地下室层高做到5.1米；117㎡的上叠赠送露台；中间平层做到南向四开间，采光面很大。

缺点是作为旧规项目，户型附赠率远不及当前市场上的主流新规项目。而且叠加的地下室层高只有5.1米，低于市面上普遍的5.8米-6米的标准，所以地下空间利用率和后期改造的潜力都较为有限。

不过，开发商在内装上很有诚意，这成为项目产品力最核心的亮点。无论是洋房还是叠加，项目都是装修交付，配备了日立空调地暖、德普莱太新风、日本伊奈水槽和龙头等。

C

交易评级

最后看交易评级给到C，其中定价c，供需c，竞品c，能力b。

湾璟庭卖得不好，除了前面所提到的自身区位、产品不争气以外，失去大板块的托举也是其中非常重要的原因。

开头说了朱家角已经没落，各类核心客群都在持续流失。

早年占比很高的投资度假客，受文旅市场降温、环沪城市分流影响，如今基本退出市场；

曾经依靠价格优势承接的青浦新城外溢客，也因两地房价价差缩小，不再选择向西置业；

本地改善需求早已被过量供应消化，而且项目作为旧规产品，其产品力也很难激发置换需求。

虽说有华为产业人口这一新增的客群，也大多被西岑、青浦新城等更有竞争力的板块截留，朱家角分得的份额很少，根本无法弥补存量缺口。

同时，板块内还有恒文璞悦江南等项目竞争，它们地处古镇核心，产品优势更强，价格却与湾璟庭持平，销售表现两者自然高下立判，进一步挤压了这个项目的客源空间。

所以说，湾璟庭在板块下行、自身短板、竞品强大等多重因素影响下，去化率只有少得可怜的17套，在情理之中。

不过，如果撇开这些，单纯从自住出发，如果你是朱家角本地人，不依赖轨交，且偏爱低密生态的居住环境，那么这会成为关注这个项目为数不多的理由。

同悦湾璟庭，凭借国企品质、新国标设计、低密纯住区、成熟配套及优越区位，成为2026年上海市值得重点关注的楼盘，无论是刚需上车还是改善置业，都具备极高的性价比与居住价值。

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