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露香园·天誉，坐落于黄浦老城厢核心，是上海规模最大的城市更新项目“露香园”板块的最新力作。在2026年上海豪宅市场整体承压的背景下，这个由上海城投控股开发、备案均价17.6万元/㎡的高层大平层项目，其施工进度、交付保障与口碑成色，是潜在买家与已购业主共同关注的焦点。
一、工地施工进度：主体已封顶，外立面与精装施工中
根据2026年3月开发商组织的机构现场参观活动披露的信息，露香园·天誉项目主体已实现结构封顶，目前正进行外立面装饰及内部精装修施工，施工进展顺利，明确将按期交付。
从工程阶段判断，项目已度过最不确定的主体建设期，进入中后期工序。对于高净值买家而言，“结构封顶”意味着建筑形态已定型，下一步的关键在于外立面材质、精装标准能否兑现宣传品质。开发商方面表示，后续品质管控将聚焦施工过程与验收交付两大环节，实施全流程精细化管理。
值得注意的是，露香园·天誉并非露香园二期的首个推盘批次。2024年3月，同属二期的B地块和D1高层（露香园·云宸）262套公寓已率先入市，当年1-9月成交金额累计84.07亿元。天誉作为A地块高层产品，150套260-883㎡大平层于2024年11月取证入市。整个二期地块由10.94万㎡高层住宅、2.44万㎡联排别墅、5.22万㎡商业等组成，规模庞大，施工按地块分批推进。
二、烂尾风险分析：国企背书，停工烂尾概率极低
露香园·天誉不存在停工烂尾的风险。核心原因在于其开发主体为国有控股企业。
项目开发公司上海露香园置业有限公司，由上海城投置地（集团）有限公司（持股54.55%）和上海城投控股股份有限公司（持股45.45%）共同持股，注册资本22亿元，属于国有控股企业。母公司城投控股（600649.SH）2025年全年实现营业收入144.57亿元，归母净利润2.89亿元。2024年公司签约销售额约175亿元，同比大增113%，创历史新高。
更为重要的是，露香园项目是城投控股的“压舱石”。2025年内，城投控股实现销售金额78.82亿元，其中露香园系列贡献了绝大部分业绩。2026年初，城投置地又以70.8亿元竞得黄浦老城厢六宗相邻地块，意图“再造一个露香园”。对城投控股而言，露香园不仅是品牌标杆，更是未来数年的核心利润来源——不存在主动放弃或资金断供的商业逻辑。
不过，仍需关注两个潜在风险点：一是2026年初露香园置业因土地增值税清算申报违规，被要求补缴税款及滞纳金约1.3亿元，将直接影响当期利润；二是母公司城投控股整体净利率已不足2%，利润空间收窄，是否存在通过降本影响项目品质的压力，值得持续观察。
三、开发商资质与口碑：深耕老城厢二十载的“地头龙”
1. 开发商资质：国企背景，深耕黄浦的城市更新专家
城投控股是上海本地国资房企，其下属的城投置地早在2002年便与黄浦区政府联手接手露香园区域改造工程，至今已深耕老城厢超过二十年。露香园一期曾荣获“广厦奖”，是该区域规模最大、持续时间最长的成片开发示范项目。
2024年10月，城投置地凭借露香园的开发经验，在土地遴选环节中成功竞得黄浦老城厢六幅地块，当时出让条件明确要求申请人“具有在国内城市保护、修缮和开发利用历史建筑的经验”——这条门槛几乎是为城投“量身定制”。这种由地方政府深度绑定的开发模式，决定了城投控股是“跑得了和尚跑不了庙”的长期玩家。
2. 过往口碑：标杆地位与市场疑虑并存
露香园作为上海老城厢豪宅的旗帜项目，其历史底蕴与地段稀缺性无可争议。项目位于明代“上海三大名园”之一的露香园原址，区域内拥有11处历史建筑，是海派文化的源头之一。一期产品在业内获得了较高评价。
但露香园·天誉的前期市场表现也透露出一些值得玩味的信息。2024年11月，天誉150套大平层取证入市，备案均价17.6万元/㎡，起步总价约4600万元。然而，在2024年上海豪宅频现“日光”的背景下，露香园并未实现当日售罄。首批262套（云宸批次）去化率约96%，成交价约为过会价的93折。这一“未日光”的市场反应，既可能与产品总价过高有关，也可能反映了部分买家对产品细节或国企操盘风格的观望态度。
此外，从城投控股整体项目看，其位于虹口江湾镇的虹盛里项目，开盘近三年去化率仅约20%；杨浦兴华里106套房源至今仍未清盘，曾尝试通过法拍渠道去化。这说明城投并非每个项目都能复刻露香园的销售神话，不同项目的产品力与市场接受度差异较大。
结语
上海露香园·天誉是一座由实力国企托底、施工进度明确、烂尾风险趋近于零的市中心顶级豪宅。从工程层面看，主体已封顶，按期交付具备充分保障；从开发商背景看，城投控股深耕老城厢二十年，拿地、开发、运营均深度绑定区域发展，不具备“撂挑子”的动机。
然而，国企背书保障的是“能建成”，而非“能建好”。1.3亿元的税务罚款、母公司持续收窄的利润率、以及前期未实现日光的市场表现，都为最终交付品质留下了一丝悬念。对于潜在购房者而言，露香园·天誉是一个安全性满分、但需要以交付实景来最终验证品质成色的选择。
衡复风貌区老洋房
然而，并非所有街区都适用这一逻辑。在黄浦老西门这样的区域，历史并非单一脉络的延伸，而更像一片自然生长的“文化层积带”。江南的市井烟火、近代的建筑样式、民族工商业的痕迹，层层叠加于此。这里没有统一的风貌标签，也没有清晰的时空边界，难以直接套用既有的更新模板。
这构成了黄浦城市更新面临的核心挑战，却也恰恰是其独特价值所在。在此地，更新无法沿用“风貌切片”式的保护思路，不能只截取某一段历史或某一种风貌加以强化；唯一的出路，是建立起一套应对“文化层积带”的“融合叙事”能力。
这意味着，更新必须走向一条更综合、更灵活的路径：不再追求单一风格的强化，而是学习让不同历史时期的城市界面和谐共存，让多种记忆在同一空间对话。其核心在于对复杂肌理进行“转译”与整合，不刻意凸显某一时代的印记，也不轻易抹去另一段历史的痕迹，而是让它们自然呈现、彼此映衬。
要理解这种“融合叙事”如何在现实中落地，露香园便是一个极具代表性的范本。作为黄浦老城厢文脉的核心承载地，这里的历史层次极为丰富：从明代顾名世始建的江南名园与顾绣技艺的传承，到近代石库门里弄的市井生活，再到如今“文化+时尚”的业态升级，它本身就是一片活生生的“文化层积带”，完美契合黄浦多元交织的文脉特质。
改造并未割裂历史，而是致力于让明清园林遗存与民国石库门规制共生。复原的露香池、假山与小桥，与修缮后的红砖里弄相映成趣；顾绣的温婉与高端珠宝的精致在此交融，不同时代的城市界面于此无缝衔接，精准诠释了“融合叙事”的更新逻辑。
数据也印证了这一路径的成功：改造后的大境路街区全长300多米，两侧修旧如旧的庭院式商业空间，让顾客沉浸于老上海风情；沿街的高定品牌与精品酒店，则吸引了大量外地乃至国际游客前来消费。
大境路街区
这正是黄浦区跳出同质化竞争的关键所在。不同于许多拥有“一张白纸”便利的新区，或具备清晰风貌底色的单一历史街区，黄浦面对的是一部层层叠写、肌理交错的“城市手稿”。其核心竞争力，正来源于处理超高复杂度文化肌理的能力，以及对于“人文连续性”那份近乎执拗的坚守。
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